そもそも不動産売却は、日常用品などの売却とは根本的に異なるところがあります。
一体何が違うのでしょうか。
大きく違うのは、次の5つの点です。
- 売却価格や売却プロセスが不透明
- 多くの売主はそれまでに売った経験がない、もしくは浅い
- 金額が高い
- 家族関係への影響が大きい
- 人生全体への影響が大きい
上記5つは不動産売却で悩みを抱える人が多い点になります。
今回は、元業界人の片桐誠(かたぎりまこと)が上記5つの不動産売却の悩みについて、なぜ悩みに繋がるのか、そして解決方法はあるのかなどを徹底解説していきます。
あなたとあなたの家族が不動産売却で笑顔になりますように。
【不動産売却の悩みその１】
売却価格や売却プロセスが不透明
不動産には定価がありません。
通常は仲介会社が提示する「近隣相場価格」や「路線価格」を参考にして売り出し価格を決め、そのうえで買主を募ります。
売主に希望価格があっても、近隣相場価格や路線価格よりかなり高い場合には、売り出し価格を下げることを提案されるケースもあります。
そのような過程を経て決まった売り出し価格が本当に適正な値段なのか、売主は心にしこりを残して取引を進めることになるかもしれません。
加えて、実際に買主が決まって最終的な売却価格が決まるまでには、売主と買主との間で価格に関する調整が行われます。
提示された売却価格で買ってくれる買主ばかりではありません。
「このくらいまで下げてもらえれば買います」と、買値を下げようとする買主もいるでしょう。
売主としては、「売値を下げるのは嫌だ。しかし、買主が他に現れなかったらどうすればよいのか」と、迷うことでしょう。
その結果、最終売却価格が適正なのかも、売主にとっては納得できないまま売却の契約を結ぶといったことはよくあります。
いわば、売却価格が決まるまでのプロセスはブラックボックスの中にあるといえます。
そのような不明瞭なプロセスの中で、売主は様々な重大な意思決定をしなければならないのです。
【不動産売却の悩みその２】
多くの売主はそれまでに売った経験がない、もしくは浅い
多くの売主は、売却に関する知識や経験が足りないまま、いきなり「本番」を迎えることになります。
野球でいえば、試合経験もない選手が突然プロ野球の一軍の試合に出場するようなものです。
そのため、仲介会社など不動産の専門家に様々なアドバイスや意見を求めます。
しかし、知識や経験がない、もしくは浅ければ、何が正しくて何が正しいかを判断することができません。
専門家のアドバイスは、一般の方にとってはわかりにくいことがあります。
もちろん、わからないことの1つひとつを丁寧に解き明かしてくれる専門家もいますが、多くの場合、売主は理解しようと努めるよりも、売ることに気が向き、売却の仕組みや問題点を理解しないまま取引に臨むことになるかもしれません。
また、「不動産売却には慣れているし、得意だ」という方は非常に少ないと思います。
また、それまでに不動産を売却した経験があっても、ほとんどの方は、当時の経験や、それを通して得た気をつけるべきポイントなどを、そんなに覚えていないのではないでしょうか。
不動産売却は長い人生において一度か二度の出来事です。
そのため、「不動産売却に悩まされることは、もうこの先ないだろう」という意識が働いてしまい、結果、経験から得たことが身につかず、次の売却時には知識や経験がほとんどない状態でスター トすることになりがちです。
【不動産売却の悩みその３】
金額が高い
売り方によって、不動産の売却価格は大きく異なります。
たとえば仲介会社が一生懸命に営業してくれず、買主がなかなか現れなければ、売主は売り出し価格を下げて売ることになるでしょう。
もちろん、購入希望者がたくさん現れれば、価格が上がる可能性も大いにあり得ます。
不動産はそもそも金銭的価値が高いものです。
日常生活においては、数千円、数万円のお金の出し入れはあるでしょう。
しかし、1000万円を超える出し入れはそんなにないものです。
不動産売却の特徴としては、何千万円、時に何億円という高い金額が動くことも挙げられます。
そのため、売却価格が2割違うだけで「大違い」 となります。
100円の日用品が2割引き、3割引きの場合、その差は10円刻みです。
もちろん安いに越したことはありませんが、割引のない価格で買っても、さほど落ち込まないでしょう。
しかし不動産の場合は違います。
「3割」のプレ幅を考えた場合、5000万円の土地では1000万円の差が、1億円の土地では2000万円の差が、5億円の土地では1億円の差が生じることになります。
不動産の売値が大きくなるほどプレ幅も大きくなります。
売却価格が想定額よりも上回る「上ブレ」は売主にとって嫡しい話ですが、「下ブレ」はつらい話です。
「実際に2週、3割も価格が上下するはずはない」と感じる方もいるかもしれません。
しかし、不動産の価格は本当にわからないものです。
実際に2、3割も変わることもあり得るのです。
【不動産売却の悩みその４】
家族関係への影響が大きい
動く金額が大きいだけに、様々な不満や不信感も生じやすいものです。
「その価格なら売りたくない」
「もっと高く売れるはず」
「早く売りたい」
関係者間で意見が分かれることもあります。
特に、売却価格に全員が納得することは、定価のないものを売るだけに、本来は難しいことです。
それでも、たとえ全員が価格に納得できなくても、取引を進めざるを得ないことがあります。
ですが、以下のような思いを抱くこともあるのです。
「ずいぶん安く売るはめになった」
「納得できない」
「何かおかしい」
不満や不信感は尾を引きます。
それが家族関係に甚大な影響を与えることがあります。
そのため、家族全員が納料する形で売らなければなりません。
また、家族が生まれ育った自宅を売る場合、家族それぞれが何かしらの愛着を感じているでしょう。
幼少期の頃のこと、青春時代のこと、家族みんなで旅行に行った時のこと。
様々な思い出がそこに詰まっています。
また、農家が農地を売る場合、「ご先祖様から代々受け継いで、大切に守ってきた土地を売るなんて」と、売ることに反発を覚える家族もいるかもしれません。
そうした大切な土地を、家族関係に支障をきたすことなく売るためには、やはり家族みんなが納得できるそれ相応の高い値段で売り、家族に利益をもたらすことが必要です。
一方、売却しない場合にも問題は起こり得ます。
不動産の価値は、算出するのがとても難しいものです。
実際にいくらの価値があるのかわからないまま、自宅やマンション、駐車場などの財産を分けることも多々あります。
そうした場合、何が問題になるのでしょうか。
不動産の正式な価値を知らずに相続すると、後に売却しようとした時に困ることがあります。
たとえば、賃貸マンションなど定期的に利益を生む物件を相続して、しばらくは満足していても、住人が少なくなり赤字物件となるかもしれません。
そしてマンションを売ることを考えてよく調べてみると、市場価値は低く、相当売値を下げないと売れない可能性もあるのです。
「自分の相続した不動産より弟が相続した不動産の方が価値が高い」という不満を、後になって引き起こすことがあるかもしれません。
【不動産売却の悩みその５】
人生全体への影響が大きい
不動産の売却の結果によって、その後のライフプランが大きく変わる可能性があります。
つまり一度きりの売却でも、人生全体に非常に大きな影響を与えることになります。
「３．金額が高い」で述べたように、不動産は価格が2増、3割違うだけで、1000万円、2000万円、時に何億円といった差が生まれます。
1000万円といえば、大金です。
今後もずっと安定して得られる収入が別にあればよいのですが、それがなければ貴重な財源となります。
たとえば、収入を生む賃貸マンションを買おうと思っても、頭金として入れられる金額が 変われば、買える物件のランクが大きく変わります。
欲しい物件があっても、「あと1000万円現 金があれば買えたのに」と、頭金不足で買えないことがあるかもしれません。
子供に「海外留学をしたい」という夢があったとして、それを叶えてあげられるかどうかも変わるかもしれません。
また、老後の介護費用として考えれば、どのレべ ルの介護サービスを受けることができるかにも影響します。
最近は、同じ有料老人ホームでも豪華なつくりの施設もあれば、必要最低限の簡素なものもあります。
どのような場所で人生の最後を過ごすかが変わるのです。
毎年家族で海外旅行に行かれている方が、私の周りには何人もいます。
子供や孫も全員連れて、大人数で旅行に毎年行かれる方もいらっしゃいます。
それも安心して暮らしていけるお金の余裕があるからこそ、できることかもしれません。
たとえ自宅のすぐ近くであったとしても、毎年家族で旅行するのは、家族の仲や絆を守るうえで大切なことだと思います。
つまり不動産売却は、その人の人生を大きく変える可能性があるのです。
お金が一番というのではありませんが、お金はあるに越したことはありません。
まとめ
いかがでしたか?
不動産売却の悩みで多い以下のベスト5をお伝えしました。
- 売却価格や売却プロセスが不透明
- 多くの売主はそれまでに売った経験がない、もしくは浅い
- 金額が高い
- 家族関係への影響が大きい
- 人生全体への影響が大きい
中でも、現役時代によく感じていたのは、「家族関係への影響が大きい」という点です。
正直、不動産が高く売れても納得いかない売り主もいます。
反対に、不動産がお世辞にも高く売れたとは言えないケースであっても、家族が納得した上での売却価格だったり、売るタイミングだったりすれば、引き渡すときに満足される売主が多いです。
中には、夫婦2人暮らしだったが、離婚を機に不動産売却をするなどと言う人もいるでしょう。
ですが、その場合においてもやはり、納得いく落としどころをみつけられた夫婦は最後に良い表情をされていることが多いです。
この記事が、あなたの不動産売却を満足いくものになれるきっかけになれば幸いです。
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