不動産売却後の確定申告

「確定申告をするのは、投資用の不動産だけでしょ?」

と思われている方も多いのですが、住居用の不動産を売却した時にも確定申告をする必要があるのです。


住んでいたマンションや一戸建ての住居用不動産を売却した時にも納税義務が発生してきます。


この記事では、不動産売却をしたときの確定申告について解説していきます。

確定申告とは

確定申告とは、1年間(1月1日~12月31日まで)の収益と損失を会計して確定し、翌年の2月16~3月15日の間に国へ申告するものです。


不動産売却だけでなく、そのほかの所得などを計算し、確定申告書に記入して税務署へ提出することになります。


会社員の場合、給与以外の所得がなければ、基本的には会社で行う年末調整で事足ります。


ですが、不動産売却のように、給与所得以外で収入が発生した場合は、自身で確定申告をしなければならないのです。

不動産売却をしたら確定申告は必須!?

「不動産売却をしたら、必ず確定申告しなければいけないの?」

じつは、法律的にはそうではありません。


  • 不動産売却で売却益が出た場合
  • 不動産売却で損失になった場合


とで、確定申告の捉え方が変わってくるのです。


とはいえ、不動産売却で損失になった場合でも、確定申告をすることで、税金の環付が受けられるケースもありますから、結論としては、売却益が出ても売却損になっても確定申告はしておいた方がいいということになります。

不動産売却後の2種類の確定申告

確定申告には以下の2種類があります。


  1. 譲渡所得による確定申告
  2. 譲渡損失による確定申告


上記2つは、種類によって必要な書類や内容が異なりますので、次は「譲渡所得」と「譲渡損失」に関して説明していきます。

1.譲渡所得による確定申告

譲渡所得による確定申告の場合、必要な書類は以下のようになっています。


①税務署から取り寄せる申請書類
  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)


②自分で準備する書類
  • 不動産売却時の売買契約書
  • 不動産購入時の売買契約書
  • 仲介手数料、印紙税などの領収書

2.譲渡損失による確定申告

不動産売却によって損失が生まれた場合、一定条件を満たせば、損益通算することができます。


損益通算とは、給与などの所得から不動産売却で生じた損失を差し引くことです。


損益通算で赤字になれば、税金が安くなるケースもあります。


税金が安くなるケースは以下の2つで。


  • 住居の買い替えによる譲渡損失
  • 特定居住用財産の譲渡損失


それぞれ見ていきましょう。

ケース1:住居の買い替えによる譲渡損失

不動産を売却し、新居へ移り住む場合、繰越控除の特例を受けられる場合があります。


特例を受けるための条件
売却した不動産が

  • 所有期間5年以上


買い替え不動産が

  • 床面積50㎡以上
  • 売却した年の前年~翌年までの3年間に取得
  • 取得年の12月末日時点で10年以上の住宅ローンがある
  • 取得年~翌年12月末日までの間に居住見込みがある

ケース2:特定居住用財産の譲渡損失

特例を受けるための条件は、以下の通りです。
売却した不動産が

  • 所有期間5年以上
  • 売却契約の締結前日時点で、住宅ローンの残債機関が10年以上

確定申告するときの手続きの流れ

確定申告をするときの手続きの流れは以下の4ステップです。


  1. 情報を集める
  2. 申告に必要な書類を収集
  3. 申告書を入手して作成
  4. 管轄の税務署に申告書を提出

1.情報を集める

確定申告の事前準備として以下の情報を集めていきます。


  • 居住地域を管轄する税務署
  • その年の正確な確定申告の時期
  • 不動産売却以外で確定申告に該当しそうな事項がないかの確認


これら3つの情報を集めたら次のステップに進みます。

2.申告に必要な書類を収集

申告の際に必要な以下の書類を収集します。


  • 領収書やレシート、明細書
  • 証明書(売買契約書など)
  • 家計簿などの詳細なメモ書き
  • 源泉徴収票

3.申告書を入手して作成

申告書は最寄りの税務署でもらえますし、それが困難なら郵送で自宅に送ってもらうこともできます。

4.管轄の税務署に申告書を提出

提出時のポイントは、記載漏れなどによって修正申告にならないようにする点です。


  • 不足している書類はないか
  • 書き漏れ、書き損じはないか


といった点を今一度確認してから提出しましょう。


提出はオンライン完結するe-Taxというものもありますが、不慣れな方は、最寄りの税務署に行きましょう。

まとめ

いかがでしたか?


不動産売却で売却益が出た場合と、損失が出た場合とに分けて解説していきました。


売却益が出た場合は、最寄りの税務署で確定申告を必ず行ってください。


また、損失が出た場合も、以下のケースでは税金が安くなる場合もありますので、確定申告をおススメします。


  • 住居の買い替えによる譲渡損失
  • 特定居住用財産の譲渡損失


要は、不動産売却で売却益が出ても、損失が発生しても確定申告はした方がいいよということです。


不動産売却に加え、確定申告までも行うことは、忙しい人にとっては大変だと思います。


ですが、面倒くさがらずに、定められている確定申告の手続きはしっかりしていきましょう。


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