不動産売却を個人でする人の税金について
スマイスターで不動産査定をしようとしている人からよくある質問があります。


それが、不動産売却時の税金についてです。


個人で不動産売却をするにあたって気になるのが、


「税金って払うの?」
「どのくらい税金がかかる?」


といった点ではないでしょうか。


不動産売却で出費する経費は、


  • 仲介手数料
  • 税金


の二つになります。


そして、一般の方にとって、特にとっつきにくいのが税金。


正直、専門家の税理士に任せればラクですが、どのような税金がどのくらいかかるのか大まかにでも把握できないと、不動産を売却した後の生活もイメージが付きにくくなります。


そこで今回は、個人で不動産売却した場合、「税金を払う必要があるのか」「どのくらい支払うのか」といった点を解説していきたいと思います。


それでは、まいりましょう。

不動産売却で利益が出れば、2種類の税金を払う

不動産売却で利益が出れば、その利益は譲渡所得となるため、確定申告によって以下の2種類の税金を支払う義務が発生します。


  • 所得税(国税)
  • 住民税(地方税)


上記2つの税金は、給与から天引きされる税金とは分離されたものになりますので、分離課税とも言われています。


じつは分離課税は、「不動産売却をすれば必ず発生する」というものではありません。


これから売却して譲渡する予定の不動産がマイホームであった場合、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けられるのです。


つまり、税金はマイホームの不動産売却で3,000万円以上の値段で売った時に初めて義務化すると言えます。


では、次に譲渡所得の求め方と課税譲渡所得の求め方を解説していきます。

課税対象となる譲渡所得の計算式

譲渡所得は、以下の式で求められます。


譲渡所得=譲渡価格-(不動産の取得費(購入費)+売却費用)


譲渡所得を求めたら、あとは特別控除を差し引き、税金を支払う課税対象となる所得がわかります。


課税譲渡所得=譲渡所得(売れた値段)-特別控除(3,000万円その他)


では、上記の計算をして課税譲渡所得が発生した場合は所得税(国税)と住民税(地方税)それぞれ何%になるのでしょうか。


課税率は、不動産の所有期間によって変化します。

所有期間の違いによって課税率が変わる

簡単に言うと、所有期間の長い方が税率(長期譲渡所得)は低く、短い方が税率(短期譲渡所得)は高くなります。


所有期間の「長い」「短い」は5年以下か5年超かで一線が引かれています。


一目でわかるように以下に表でまとめましたので、詳しい税率を確認してみてください。


長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率まとめ
短期譲渡所得 長期譲渡所得
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

まとめ

いかがでしたか?
この記事では以下の計算をし、不動産売却した時の税金の税率を求めていきました。


  • 譲渡所得の計算
  • 課税譲渡所得の計算
  • 特別控除の存在
  • 所有期間による税金の税率の違い


これらを計算してみて、実際に不動産売却してみると税金はどうなるのかイメージできることでしょう。


ですが、じつは不動産売却時の税金は上記のシンプルな計算だけでは、精密な所得税(国税)と住民税(地方税)は求めきれません。


物件の種別やスペック、「居住用財産を売却した場合の軽減税率」や「住居の買い替えによる軽減税率」などの特例処置に該当する場合もありますから、ネットの情報だけで税金の金額を決めるのはリスクが伴います。


最終的には、税務署や税理士に相談する必要もありますので、ここで紹介したシンプルな計算はあくまでも「税金のイメージをする」程度で考えていた方がよいでしょう。


スマイスターの加盟店には税理士と提携している業者や税金に対する深い知識のある業者もたくさんいるようです。


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