マンションを3カ月以内に1円でも高く売却する方法【全知識】
「マンションを3カ月以内に売却したい」
「売りに出したけどすぐ売却できなくて不安になってきた」


マンションを売りに出して、「すぐ売却できる」と思っていたのになかなか売却できないと、計画が狂って焦ってしまいますよね。


不動産一括査定サイトのスマイスターなどでは、評判と口コミに「1カ月で売れた!」「2カ月で売れた」などとよい評判もありますが、


実際にはそう簡単には短時間で売れません。


この記事では、マンション売却に必要な期間とマンションを3カ月以内で売却するなら押さえておきたい知識をお伝えしていきます。

マンション売却に必要な期間

マンション売却は、一般的に3カ月~4カ月かかると言われています。


ですが実際には、売り出しまでの期間や引き渡し手続きを含めるとさらに1カ月から2カ月の時間が必要です。


マンション売却のステップとしても以下のような工程があり、大きな取引なだけに時間もかかるのです。

マンション売却のステップ

上記の工程をみて分かると思いますが、4カ月から5カ月で引き渡しまで完了できればスムーズな方だと言えます。


4カ月から5カ月で完了すればスムーズですが、「マンション売却を3カ月で済ませたいのだけど・・・」という人もいるはずです。


特に、転勤などで急遽売却しなければならなくなったときにはより早く引き渡しまで完了させたいですよね。


そんな方に向けて、マンション売却をより早く完了させるコツを次の項でお伝えしていきます。

早く売るには不動産業者の見極めが大事

不動産売却をした方の中には「1カ月で売れた!」という人も確かにいます。


早く売れる人とそうでない人はどんな違いがあるのでしょうか。


早く売れる人は、じつは不動産売却専門の業者を選んでいるのです・・・!


不動産業者といっても、それぞれの業者で得意分野が違います。


  • マンション新築販売に長けている
  • 戸建ての販売に長けている
  • 土地の開拓に長けている
  • 賃貸仲介に長けている
  • 収益物件の売買に長けている


数ある不動産ジャンルの中からマンション売却を専門としている業者に依頼することでより早いマンション売却が可能になります。


つまり、マンション売却を専門としている業者に依頼すれば、3カ月以内に売却できる可能性も高くなるのです。


マンション売却を得意とする業者をみつけるのは、一般ユーザーには骨が折れる作業です。


当ブログのトップページでも紹介しているスマイスターなどの不動産一括査定サイトを利用してマンション売却に強い専門店をみつけるのも一つの手段です。

マンション売却の期間は縁次第な部分もある

「縁次第」と聞くと、買い手が買いたいと思うタイミングが縁次第と思った方もいるかもしれませんね。


ここでいう「縁次第」とは、売り主と業者との相性のことです。


不動産売却は業者が合うか合わないかがとても重要になってきます。


今回は、良い業者と会えたことで、マンション売却を3カ月以内にスムーズに完了された売り主さんの実体験を紹介していきます。

早く売れた事例

物件情報
物件種別:マンション
築年数:築22年
エリア:茨城県土浦市


わたしのマンションは田舎にある6階建てのマンションでした。


正直、「田舎のマンションで階数も多くない」マンションだったので、売れるには時間がかかるかなと思っていたんです。


「売れればいい」と思っていました。


ですが、マンション売却をお願いした業者は「物件価値の高いお部屋です。ご希望の売却価格から売り出してみましょう」と心強く提案をしてくれました。


どうやら、「マンションの最上階」「リビングが南西向きでワイドスパンバルコニーに面していて日当りが良い」「マンションの供給量が少ない希少性」が売りになると言っていました。


はじめは、「確かにマンションは少ないけど、このエリアに住もうと思う人自体が少ないのでは?」と思いましたが、担当者の手腕は見事的中!3カ月で引き渡しまで完了できたんです。


3カ月以内で売却できたことはもちろん、担当者の押しつけがましくなく、常にわたしの意見も尊重しながら振る舞いをしてくださったので安心してマンション売却を進められました。

「仲介」で3ヶ月以内に買主を見つけるための3つのコツ

ここまで、マンション売却が3カ月以内に完了できていれば、かなりスムーズな手続きだったと言えることをお伝えしてきました。


次は、マンションを「仲介」で3カ月以内に売却するための以下の3つのコツについて、紹介します。

3カ月以内に売却するための3つのコツ
  1. マンション売却を得意とする不動産会社を見つける
  2. 不動産会社と「専任媒介契約」を結ぶ
  3. 最適な売り出し価格を決める

その1.マンション売却を得意とする不動産会社を見つける

これは、さきほどもお話ししましたが、
マンション売却を3カ月で済ませるためには、マンション売却を専門とする業者を選ぶのが最も重要です。


では、どうしたら、マンション売却専門業者がみつかるのでしょうか。


わたしがおすすめするのは、不動産一括査定サイトです。


特にその中でもスマイスターは地元から全国まで網羅していますので、興味のあるかたはスマイスターの評判や口コミをみて使用を検討してもいいかもしれません。

その2.不動産会社と「専任媒介契約」を結ぶ

筆者としては、3カ月以内にマンションを売却するなら専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。


書籍やネット上では「一般媒介契約」を推奨するものもありますが、一般媒介契約で成功するのは、超人気物件のみです。


超人気物件とは、


  • 路線主要駅の駅近物件
  • 築浅
  • 購入希望者が多数いる


といった物件です。


正直、超人気物件は全国の中でもほんとうにごく限られています。


超人気物件であれば、一般媒介契約でも十分に売れます。


ですが、多くの場合は「3カ月で売れるかどうかわからない」といった物件のはずです。


では、なぜ専任媒介契約の方がいいのでしょうか?


専任媒介契約の場合は、業者が広告費をかけて宣伝しやすいメリットがあるのです。


一般媒介契約の場合は、複数社に販促依頼をするので、最後に買い手を勝ち取った業者のみが報酬をもらえます。


対して、専任媒介契約は一社のみにしか販促依頼ができませんので、広告費用は十分にペイできるのです。


  • 築古
  • 3カ月で売れるかどうかわからない物件


などのマンションであれば、専任媒介契約がおすすめです。

その3.最適な売り出し価格を決める

厳密に言えば、“売り出し価格の最適な戦略を立てる”といったほうが適切かもしれません。


相場よりも高ければ、買い手はマンション情報に目もくれてくれません。


ですが、売り手からすれば、希望価格で売れるのが一番理想的ですよね。


そこで、マンション売却専門業者がよく提案するのが以下のような売却計画です。

はじめの1カ月:売り手の希望価格
2か月目:売れるであろう価格
3か月目:相場価格

上記はあくまで一例に過ぎませんが、より早くより高く売りたいという方は売却計画を業者と一緒に練っていくのが3カ月以内で1円でも高くマンション売却をするコツです。

マンションが3カ月で売却できない3つの理由

この記事を読んでくださっている方の中には「いままさにマンションの売却活動中」という方もいると思います。


そして「3カ月以内でマンション売却できるか・・・」と、ままならない気持ちで焦っているという方は今からお伝えする3カ月でマンション売却できない3つの理由をご覧になってみてください。


当てはまる場合と当てはまらない場合があると思いますので、チェックリストとしてご覧になって活用していただくと良いかと思います。

その1.価格が適正ではない

内覧希望者や問い合わせ自体が極端に少ない場合は、価格が適正でない可能性が高いです。


厳しい言い方になりますが、売り主本位過ぎる価格設定では、買い手の気にも止まりません。


また、業者が一方的に「この物件なら相場以上で売れます」と口説いてくるケースもありますが、鵜呑みにし過ぎてはいけません。


取り扱い物件が少なすぎる中小業者の場合は、取り扱い物件数を担保するためにあえて相場以上の価格で売り出している可能性もあるのです・・・!


この場合、スマイスターなどの不動産査定サイトで複数社に査定依頼をして相場感を知識として入れておくのもよいでしょう。

その2.広告活動が上手くいっていない

購入希望者の反響を得るためには、最近では不動産ポータルサイトがかなり有効です。


不動産業者が行っている不動産ポータルサイトでの広告活動をチェックしましょう。


ちなみに、ただみるだけでは「どう気を付けてチェックすればいいかわからない」とおもいます。


以下のチェック項目をご覧ください。


  • 物件情報はわかりやすいか
  • 写真を多数載せているか
  • アピールポイントを複数訴求できているか
  • どんな買い手におすすめなのかまで言及できているか


この辺りは、確実に掲載してほしいところです。


マンション売却専門業者でない場合、上記で挙げたチェック項目がおろそかになってしまい、「不動産ポータルサイトに掲載しておけばいい」状態になっている可能性があります。


不動産業者の行っている売却活動は、売り主もチェックするという視点が必要になるのです。

その3.両手取引と囲い込みの可能性も

これは、一般媒介契約を業者と結んでいる売り主が気を付けるべきポイントになります。


両手取引とは、自社で抱えている顧客で売買取引を終結する取引のことです。


そして、両手取引を行うような業者(大手業者に比較的多い)は、他社が抱えている顧客に物件情報を故意的に公開しないケースがあります。


これを、囲い込みといいます。


両手取引と囲い込みについては過去に書いた以下の記事を参考にしてください。
>>内容見直しのため準備中です


両手取引自体は、日本では禁止されていません。


ですが、他社へ物件情報が渡るのを故意的にシャットダウンする囲い込みは不動産業界の悪しき風習のひとつです。


一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務がなく、任意となっているため、不動産流通ネットワークに掲載されず、自社のみしか物件情報を知らないという状況が起こり得ます。


一般媒介契約を結ぶ際は、レインズへの登録を行ってくれる業者に依頼するとよいでしょう。


また、一般ユーザーがレインズを閲覧することはできませんので、レインズに登録されたことを確実に確認したい方は、業者にレインズの「登録証明書」を発行してもらいましょう。

3ヶ月以内に売れなかった場合の対処方法は「買取」がおすすめ

3カ月きっかりでマンションを売却したい方の場合は、最終手段として買取がおすすめです。


ちなみに、不動産業界では「買取」と「仲介」とでは違う意味合いになりますので注意が必要です。


「買取」と「仲介」の違いについて、簡単にですが解説します。


買い手を探して売却する方法は、買い手と売り手との間に業者が仲立ちするため、不動産業界で使われる言葉としては「仲介」です。


それに対して、買い手ではなく業者が物件を購入する方法を「買取」と呼んでいます。


買取の場合、一般の人ではなく、業者が買取をしてくれるため、早ければ即日に売却することも可能なのです。


ここまで聞くと、


「買取だったらすぐ売れるから、仲介なんてする必要ない」と思ってしまうかもしれませんね。


ですが、じつは買取にも大きなデメリットがあるのです。


次に、「買取」と「仲介」のメリットデメリットを簡単にまとめましたので、買取を検討してみようという方はぜひ参考にしてみてください。

「買取」と「仲介」のメリット・デメリット

仲介のメリットとデメリット
仲介のメリット
  • 買取よりも高く売れる
仲介のデメリット
  • 売却期間は長くなりやすい
  • 売却が周囲にバレる可能性がある
  • 仲介手数料がかかる
  • 瑕疵担保責任がついてくる


買取のメリットとデメリット
買取のメリット
  • 短期間で売却できる
  • 売却するまで周囲にバレにくい
  • 仲介手数料・リフォーム費用は不要
  • 瑕疵担保責任に問われない
買取のデメリット
  • 売却代金は仲介の6~8割程度に減少
  • 住宅ローンの残債がある場合、完済できない可能性がある


上記仲介と買取のメリットとデメリットを見てみると、いろいろな気づきがあると思います。


なかでも、「仲介」と「買取」との使い分けポイントとしてお伝えできるのは、


  • 売却に時間的余裕があるのなら、より高額で売却できる仲介
  • スピード売却重視なら、安値になるが、買取


といった点になります。


買取の場合は、業者が以下のような諸費用を負担することになります。


  • 不動産取得税
  • 登録免除税
  • 業者が転売するために必要な広告宣伝費や所有権移転費用
  • 必要に応じてリフォーム


これらを業者が負担する分、買取だとどうしても売却代金が安値になってしまうのです。


「安値でもいいから早くマンションを売却して処分したい」という人は、買取を検討してもいいと思います。


また、最近では大手業者と専任もしくは専属専任媒介契約を結ぶと「買取保証」というものがついているケースもあります。


買取保証とは、仲介での売却をしてみて、もしも売れなかったときは業者側で買取してくれるサービスです。


では、どんな人が買取保証を活用すべきなのでしょうか。


マンションの売却活動にかけられる時間に限りがあって、もしものときは安値の買取でもいいという人は買取保証付きの業者と契約を交わすとよいでしょう。


私が利用したスマイスターは大手業者との提携もありますから、買取保証付きの業者は比較的探しやすかったです。

【まとめ】マンションを3カ月以内に1円でも高く売却するなら業者選びがポイント

いかがでしたか?


マンションを3カ月以内で売却するコツとして以下の3つをお伝えしました。

3カ月以内に売却するための3つのコツ
  1. マンション売却を得意とする不動産会社を見つける
  2. 不動産会社と「専任媒介契約」を結ぶ
  3. 最適な売り出し価格を決める


また、反対にマンションが3カ月以内で売却できない主な理由も3つご説明しました。

3カ月以内に売却できない理由
  • 価格が適正でない
  • 広告活動が上手くいっていない
  • 両手取引や囲い込みの可能性がある


さらに、早くマンション売却するための最終的な手段として「買取」も提案しました。


ただし、買取は仲介に比べて売却代金が6割~8割に減額してしまうため、はじめは仲介で売却をトライしていき、息が詰まってきたら、買取を検討する方が得策でしょう。


とにもかくにも、マンションをより早く、より高く売却するためには、本当に業者選びが重要です。


いままで数多くの売り主さんに話を伺ってきましたが、どの人も不動産売却が終えたころにはやはり、「よい不動産屋をみつけるのが一番のポイントだ」とおっしゃいます。


マンションを3カ月以内で売却する場合、マンション売却を専門とする業者を見つける必要があります。


では、どのようにして業界人でもない一般の人が、マンション売却を専門とする業者をみつければいいのでしょうか。


そのひとつの解決策としてあるのがスマイスターというサービス。


不動産一括査定サイトのスマイスターは自動マッチング機能によって、マンションであればマンション売却専門店を複数紹介するサービスです。


無料で活用できますので、興味のある方はスマイスターを活用するのも円滑なマンション売却につながります。


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