媒介契約の種類とメリットデメリット
不動産業者に査定を受けて、「この業者に売却活動を支援してもらおう」と決まったら、その業者と媒介契約を結びます。


  1. 業者に査定依頼
  2. 業者選び
  3. 媒介契約←今ココ
  4. 売却活動
  5. 売買取引の締結


媒介契約には3種類あって、種類によって業者とのコンタクトの違いやハードワーク面の相違があるため、あなたに合った媒介契約の種類を選択するのが重要です。


この記事では、まず媒介契約とはどういうものなのかを解説したのちに、3種類ある媒介契約の違いを紐解いていきます。


それでは、まいりましょう。

媒介契約とは

媒介契約とは、業者に売買の仲介を依頼するときに必要な契約のことで、仲介業者が「売り主と買い手との間を取り繕いますよ」という約束を書面で残すものです。


不動産売却をする際は、必ず締結するものになります。


媒介契約は、宅地建物取引業法という法律で、以下の3種類が定められているのです。


  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約


売り主は上記の3種類より一つを選択して売却活動を行っていきます。


また、媒介契約には、売り主と不動産業者間で依頼関係を明らかにするだけでなく、売却活動中のトラブルも未然に防ぐ役割があります。

3種類の媒介契約のメリットとデメリットを比較

「どの媒介契約にするのか選んでください」と急に言われても、メリットとデメリットがわからないと困ってしまいますよね。


そこで、ここでは3種類の媒介契約のメリットとデメリットをわかりやすく表にまとめてみました。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他社への重ねての仲介依頼
×
×
個人間取引
×
契約の有効期間 法令上の制限なし 3ヶ月以内 3ヶ月以内
レインズへの登録 法令上の義務はない 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
業務処理状況の報告義務 法令上の義務はない 2週間に1回以上 1週間に1回以上

それでは、あなたに合う媒介契約はどれか、もう少し詳しく読みながら、比較して選択していきましょう。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約は、簡単に言うと複数社と契約のできる唯一の種類です。

メリット
  • 業者は契約日から5日以内にレインズへ登録する
  • 業者間の競争原理が働き、早期成約になりやすい


デメリット
  • 人気物件でないと売れ残る可能性がある
  • 人気物件でないとどの業者も宣伝活動をしない
  • 買い手からよく目に付く物件だから、「売れてないのでは」と思われてしまう


一般媒介契約で理想の売却ができる条件は、「人気物件であること」です。


  • 駅近
  • 主要都市
  • 購入時に高い倍率だった


など、買い手にとっても喉から手が出るほど欲しいと思う不動産の場合は一般媒介契約で早期に良い条件で成約できる可能性が高くなります。


しかし、反対に地方や田舎にある不動産、築年数の古い不動産などの場合で、なかなか成約にこじつけないと「一般媒介契約で複数社に売却活動を依頼しているのになんで?」という思いから、「だったら、もっと多くの業者と一般媒介契約をするべきなのか?」と思ってしまいがちです。


そんなときは、要注意ですね。


まずは、一般媒介契約でよかったのか、他の種類の媒介契約も検討する必要が出てきます。


さらに、一般媒介契約の場合、人気のなさそうな物件には業者は積極的な宣伝活動をしません。


なぜなら、業者の利益は成約した時の仲介手数料のみであって、「宣伝活動をしたのに、他社で買い手が現れてしまった」となれば、損失しか発生しないからです。


ですので、一般媒介契約を選択するときは「人気の不動産だから、必ず売れる」と確証があるときだけにするのが賢明でしょう。

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約は簡単に言うと、一社と契約して個人間取引もできる種類になります。

メリット
  • 個人間取引が可能
  • 一社に任せるため積極的に動いてくれる
  • 担当者が一人なので、関係が密になって相談しやすい


デメリット
  • 業者、担当者選びには目利きが必要
  • 自己利益を優先する担当者だと「囲い込み」を受ける場合もある


専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり一社と契約する種類の媒介契約になります。


そのため、担当者は「この物件を高く売れれば、それだけ仲介手数料がもらえる」という確定した条件下で売却活動をできます。


人気物件でなくても、あなたと担当者が密にコミュニケーションをとることで、あなたの不動産が持っている特徴を最大限に生かした売却方法を必死に探してくれます。


たとえば、田舎だからある程度大きな土地に家を建てられていた場合、中古住宅での二世帯住宅を検討している人に、「増築すれば、二世帯で暮らせます」と広告を打てば、そこに魅力を感じる人も少なからずいます。


専任媒介契約は、繁華街から少し離れた不動産でも高く売れる可能性が出てくる種類の媒介契約なのです。


ただし、業者や担当者に恵まれないと自社で買い手が見つかるまで他業者に一切紹介しないという「囲い込み」に合いやすくなります。


囲い込みとはこの業界の悪しき風習のひとつで、業者からすれば、自社で売り手と買い手を見つければ両社から仲介手数料をもらえて利益を増やすことができるのです。


専任媒介契約は、3種類の媒介契約の中でも不動産を高く売れる可能性が最も高い契約になりますが、その反面「囲い込み」に注意して業者と担当者を見極める必要があります。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約は簡単に言うと、一社と契約して個人間取引は禁止されている種類になります。


専属専任媒介契約は、先ほどお話しした専任媒介契約の特徴に加えて個人間取引を禁止されたバージョンといっても良いでしょう。


個人間取引が禁止されてしまうのは、不動産売却で後々に後悔しやすいです。


正直、何か特別な理由がない限りはお勧めできない種類です。


じつは、買い手の多くは近所や親戚、知り合いから現れると言われているのです。


「自分の場合は不動産売却を周りに伝えても誰も欲しがらなかった」
と言う人もいるかもしれませんが、実際に不動産を売り出してから手が上がるケースも少なくないんです。


個人間取引ができなくなるのは、後々知り合いから買い手が見つかったとしても専属専任媒介契約を結ぶと業者に仲介手数料を支払わなければいけなくなります。


大手の場合だと、専属専任媒介契約を結ぶことを条件として「買取保証」や買い換えする人に向けた「つなぎ融資」を受けられるようになることもあります。


各々の売却環境に合わせて選択するようにしましょう。

【総論】あなたにピッタリな媒介契約の種類は?

3種類の媒介契約の特徴から、あなたにピッタリの媒介契約を見つけていきましょう。


  • 買い手のすぐに見つかる人気物件
    →一般媒介契約
  • 売れるかどうかわからない場合
    →専任媒介契約
  • 契約によって付与される保証が魅力的な場合
    →専属専任媒介契約


それぞれの持ってらっしゃる環境によって変わる部分になりますので、「業者の人がおすすめしているから・・・」と曖昧に進めるのではなく、しっかり考えてから契約を結ぶようにしましょう。


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