土地を譲渡したら確定申告は必要か
「土地を譲渡したら確定申告は必要なの?」
「土地を譲渡するときの注意点は?」


土地の売却による譲渡は、家やマンションなどの売却譲渡とはまた異なる制度があります。


特に、土地ならではの条例や利用できる特例などもあるのです。


条例や特例を知らずに土地を譲渡してしまうと、確定申告漏れや「過度に税金を払いすぎて損してしまった」などのリスクもあります。


今回は、土地の譲渡で確定申告を失敗しないで損せず実施するために知っておきたいことをまとめてみました。

確定申告が必要かどうか判断基準

まず、土地譲渡の確定申告でポイントになるのが「売却益があるかどうか」です。


売却益とは、土地を譲渡した結果、プラスの収入があった場合を指します。


では、プラスの収入とはどういった指標で決まるのでしょうか。


売却益があるかないかの判断は、プラスの収入になっているかどうか


簡単に言うと、土地を購入したときの金額よりも譲渡(売却)するときの金額が安い場合、売却益は発生しません。


この場合、プラスの収入は出ませんので、税金を払う必要はないのです。


次に気になってくるのが、


「土地を譲渡して売却益が出ないのであれば、確定申告は必要ないのか」


という点です。


マイナスの収支となった場合を売却損といいますが、売却損をした場合でも確定申告をしたほうが節税になるケースもあります。


というのも、確定申告の申告は給与やその他の副業なども含めたものです。


あなたの収益と損失を合算して確定申告しますので、損益通算がマイナスになると税金を安く抑えることもできるのです。


ただし、損益通算で税金を安く抑えるためには条件もありますので、まずは税務署で相談をしてみてください。

土地の譲渡売却で活用できる特例と控除

冒頭でもお話ししましたが、じつは土地を譲渡して売却するときに活用できる特例と控除があるのです。


土地譲渡で活用できる特例と控除を以下の表にまとめましたので、よかったらご覧ください。


売却ケース 特別控除・特例
  • 平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する人
  • 平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する人
長期譲渡所得の1000万円特別控除
公共事業などのために土地建物を売った場合 5,000万円の特別控除の特例
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 2,000万円の特別控除の特例
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 1,500万円の特別控除の特例
農地保有の合理化などのために土地を売った場合 800万円の特別控除の特例


上記の特例・控除を使用して売却損が出れば、税金を払う必要がなくなります。


ただし、特例・控除を受けるためには確定申告が必要ですので、売却損があっても確定申告は受けるものと捉えましょう。

土地売却による譲渡の確定申告には時期あり

確定申告の申告時期は、売却した翌年の2月16日~3月15日になります。


確定申告の納付期限は3月15日になりますが、土地譲渡による確定申告にはのちほどご紹介するような必要書類がありますので、


少なくとも3か月前までには動き始めたほうが得策です。


通常は、他の確定申告と同時に納税することになりますが、申告漏れがあると、役所からの警告通知が届くことも・・・!


そうならないためにも、のちほどご紹介する必要書類は余裕をもって準備しておいたほうがいいです。


もしも、確定申告が適切に行われなかったら、


納税額に「無申告加算税」「延滞税」が加算されて、余分な税金まで支払うことになりますので、ご注意ください。

土地売却による譲渡の確定申告【必要書類編】

さきほどもお話ししましたが、普段確定申告をしている人でも土地譲渡の場合に限って必要となる書類がいくつかあります。


以下のチェック表で土地譲渡の確定申告のための必要書類を確認していきましょう。

必要書類 入手場所
確定申告書B様式 税務署
分離課税用の申告書 税務署
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】 税務署
住民票の除票(売却後2ヶ月経過後発行されたもの) 売却資産の所在地の市役所等
取得時の書類 売買契約書・建築請負契約書コピー 手持ちのもの
仲介手数料の領収証のコピー 手持ちのもの
登記費用その他取得のときの費用の領収証のコピー 手持ちのもの
売却時の書類 売買契約書及び領収証のコピー 手持ちのもの
仲介手数料の領収証のコピー 手持ちのもの
測量費・登記費用その他売却の時の費用の領収証のコピー 手持ちのもの
売却後の土地・建物の全部事項証明書 所在地の登記所

基本的には上記の書類を用意しておけば、提出後に税務署から連絡が来ることはないでしょう。


ですが、担当者によっては、追加書類を指示されることもあります。


大半の方は土地の譲渡売却による確定申告が初めてだとおもいますので、早めの確定申告をするのが無難でしょう。

土地売却による譲渡の確定申告【書き方編】

土地売却による譲渡の確定申告でポイントになるのが、“譲渡所得の内訳書の作成”です。


さきほど、土地を譲渡売却した時に必要な確定申告の必要書類を挙げました。


ですが、「どれから手を付けていいのかわからない」という人も多いはずです。


そんなときは、譲渡所得の内訳書から作成し始めましょう。


譲渡所得の内訳書は、土地・建物を譲渡したときに提出の義務があるものです。


譲渡所得の内訳書を正確に記載しておくと、確定申告書の記載もスムーズに行えます。


譲渡所得の内訳書で記載する「収入金額」「取得費」「譲渡費用」の具体的な記載方法をみていきましょう

譲渡所得の内訳書【収入金額の記載方法】

収入金額とは、土地を譲渡売却したことで得られた利益のことを言います。


収入金額をどう確認するかですが、売買契約書に記載されている金額が収入金額です。


収入金額を確認するときの注意点は、収入金額と所得金額がよく間違えられる点になります。


「収入」も「所得」も日頃の会話では同じ意味合いをもった言葉ですが、所得税を計算するうえでは全く別物です。


では、収入金額と所得金額はどう違うのでしょうか。


収入金額と所得金額の違いは「必要経費を差し引いたかどうか」です。


言葉で説明すると、なんだかわかりにくいですね。


以下の計算式をご覧いただくと、もう少しわかりやすくなると思います。


所得金額=収入金額-必要経費


収入金額から必要経費を差し引いた金額が所得金額となります。


譲渡所得の内訳書には収入金額を記載するようにしましょう

譲渡所得の内訳書【取得費の記載方法】

取得費とは、売った土地の購入代金、建築代金、購入手数料などを合計し、減価償却費相当額を差し引いた金額です。


購入代金+購入・建築価額-償却費相当額


じつは相続した土地などの場合は、取得時の情報を得るのが難しいケースがあります。


取得費情報の入手に難渋する場合は、「譲渡価額の5%を取得費とみなす特例」が認可されていますので、


譲渡所得の内訳書の購入先の住所・所在地の欄に相続した年月日を記載すれば対応してもらえます。

譲渡所得の内訳書【譲渡費用の記載方法】

譲渡費用とは、土地の譲渡売却にかかった諸費用のことで、以下のようなものが譲渡費用に当たります。


  • 仲介手数料
  • 売買契約の印紙代
  • 譲渡売却のために測量した測量費
  • 税理士等への相談費用


ちなみに、固定資産税や引っ越し費用、土地管理の維持費などは譲渡費用に当たりませんので、注意してください。

確定申告が「手間」「心配」なら税理士に依頼

ここまでの話で、「確定申告を自分でやる」場合の解説をしてきました。


自分でやれば、安く済みますので、自分でできるのであればそれに越したことはありません。


ですが、
「確定申告の準備をするほど時間がないし手間」
「間違った処理をしないか心配」


といった方もいるでしょう


そんな方は専門家である税理士に丸投げしてしまうのもひとつの手段です。


税理事務所や売却金額によっても費用は異なりますが、相場は5万円から10万円前後になります。


もちろん、税理士選びに多少の時間はかかりますが、それでも自分で行うよりかははるかに時短になりますし、間違いがありません。


「土地の譲渡売却ほどの収益は毎年あるわけではない」という方は、今回だけ税理士に依頼するのもありだと思います。


ただし、土地の譲渡売却がいくらくらいになるかわからない状態で税理士に依頼をしても、確定申告の書類はなかなか前に進みません。


まずはスマイスターなどの不動産一括査定サイトで無料の見積もりを算出してから税理士に相談したほうがスムーズでおすすめです。

【まとめ】土地の価値を知らないと確定申告の方法はわからない

いかがでしたか?


土地を譲渡売却したら、売却益がある・ないに関わらず、確定申告はしておきましょう。


また売却損があっても、確定申告によって節税対策になって得することもあります。


土地の譲渡による確定申告は翌年の3月15日が申告期限になります。


遅延や申告漏れがあるとペナルティが加算されてしまうので、忘れないうちに、確定申告の必要書類は準備しておきましょう。


また、土地を譲渡する前に確定申告の書類を準備するよりも、ある程度土地の価値を知っておかないと必要書類の準備はできません。


スマイスターなどの不動産一括査定サイトであなたの土地の価値を調査したうえで、土地譲渡による確定申告の準備をすると円滑に必要書類も作成できます。


またスマイスターの提携業者には、確定申告の相談を受けてくれる場所もあります。


まずは土地の譲渡売却をするための査定依頼からスタートしてみてはいかがでしょうか。


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