「ローン中のマンションを売るにはどうすればいい？」
「ローンが残っていても不動産は売れる？」
マンションを売る人は、住宅ローン返済中であることがほとんどです。
特に、「勤め先の転勤」はマンションを売る理由でも多いのですが、転勤は突然決まりますから「ローン中のマンションを売るにはどうしたらいいか」悩む方も少なくありません。
転勤以外でも、
- 今が売り時だと思った
- 離婚を機に
- 家族と同居するため
など、ローン中のマンションを売るにはどうすればいいのか模索する理由は人それぞれです。
結論から言うと、ローン中のマンションを売るには３つの方法があります。
今回はローン中のマンションを売るにはどうすればいいのか、元業界人の片桐誠(かたぎりまこと)が王道な３つの方法を解説していきます。
ローン中のマンションを売るには正しい手順が必要
とはいえ、売却代金が住宅ローンの残債にまで届かない場合もあると思います。
売却代金で完済できない場合は、自己資産を加えて支払うのが基本です。
売却代金と自己資産のみで住宅ローンの返済ができれば、資金繰りが上手にいったと捉えてもいいでしょう。
さらに、できます。
売却代金と自己資産、そして買い替えローンの活用。
これらで補えないときには、金融機関とのやり取りが必要になってきます。
というのも、金融機関の了承が得られれば任意売却が可能だからです。
任意売却を行う場合、金融機関の了承が得られるための手続きが必要になります。
もしも指定された期日までに手続きができなかった場合は、強制定期に売却される競売となってしまうのです。
競売は、売却するうえで最も安価となるため、できれば避けたい取引になります。
簡単にまとめますと、ローン中のマンションを売る正しい手順としては、以下の通りです。
- 一般売却を検討する」
- 「任意売却を検討する」
- 「競売で売却する」
何度も繰り返すようですが、競売での売却はおすすめできません。
とはいえ、不測の事態もあると思いますので、次に、上記３つの方法について一つずつ説明していきます。
ローン中のマンションを売るには３つの方法がある
ローン中のマンションを売るには以下の３つの方法があります。
- 一般売却を検討する」
- 「任意売却を検討する」
- 「競売で売却する」
ひとつずつポイントを絞って解説していきます。
１．「一般売却」でマンションを売る
一般売却でマンションを売る場合、「売却代金でローンを返済できるかどうか」が一つの分かれ道になります。
したがって、まずは売却代金でローンを返済できる場合を見ていきましょう。
売却代金でローンを返済できる場合
単純な話ですが、ですよね。
売却代金で住宅ローンの残債を一括返済できるのが、最も理想的なマンションの売り方になります。
とはいえ、売却代金だけで住宅ローンの残債を賄いきれないケースも実際は多いのです。
売却代金で住宅ローンが一括返済できない場合は、次にお話しする方法をとることになります。
- 売却代金で住宅ローンの返済ができない場合、以下の2つの方法がある
- 売却代金に自己資産を加える
- 買い替えローンを活用
このうち買い替えローンの活用は、買い替えをする人が活用できるものになります。
現金（自己資金）で支払う
「売却代金＋自己資金」でローンを返済できれば、大した問題にはなりません。
ちなみに、住宅ローンは買主に引き渡す日までに完済していればいいので、売却代金を受け取り、自己資金と合わせて完済しても時間的には間に合います。
時折、「住宅ローンの残債を完済しないと売却活動ができないのでは？」と思い、別途借り入れをしてまで住宅ローンを完済しようとする人が見受けられます。
しかし、最終的に「売却代金＋自己資金」で間に合うのであれば、借り入れをしなくてもよいのです。
買い替えなら、買い替えローンを組み込む
新居の住宅ローンに残債分を上乗せするのを買い替えローン（住み替えローン）といいます。
ただし、買い替えローンにもデメリットがあります。
それは、決済や引き渡しのタイミング、売買の相手方の都合、金融機関とのスケジュールの調整が難しい点です。
少し難しい説明になってしまったかもしれませんが、具体的には、「売却と購入の決済日をそろえる」ことが必須になると捉えてください。
「売却と購入の決済日をそろえる」ことができないと金融機関も買い替えローンにゴーサインを出せません・・・。
また、上乗せできるローンにも上限があります。
「買い換えローンがあるから、いつかは住宅ローンを完済できるし、まだ行動しなくてもいいや」と思っていると、最悪のケース、住宅ローンの完済ができずに任意売却へと発展してしまいます。
また、安易にローンに頼りすぎてしまうと、「買い替えローンが払えない・・・」状態になってしまう可能性もありますので、絶対に借り入れすぎてはいけないのです。
業者選びのポイントとして、
「買い替えローンの適性を見極める」
「借り過ぎを事前予測してくれる」
といった点を加味して業者選びをしてみるといいかもしれません。
リビンマッチなどで一括査定依頼をする場合、調整を行ってリードしてくれる不動産会社を探して依頼するのがよいでしょう。
２．「任意売却」でマンションを売る
滞納が続くと保証委託契約をした保証会社から金融機関に対して、ローンの残債が弁済される「代位弁済」が生じます。
「代位弁済」とは、住宅ローン債権の個人から保険会社への移動です。
保険会社はこの状況において抵当権を発動し、競売にかけることになります。
ですが、競売は市場価格の50%～80%にまで下がってしまうケースがほとんどです。
そこで、「競売よりも一般市場で高く売れば多く回収できるので抵当権を外してください」と持ち掛けるのが任意売却なのです。
当たり前のようにおもうかもしれませんが、競売だとこのどれもが勝手に進んでいきます。
したがって、引っ越し時間の猶予なども考慮することができるのです。
「一般売却が難しいなら、任意売却を検討」と捉えて進めていきましょう。
ただし、任意売却の場合、信用情報に掲載されるデメリットあります。
信用情報とは、俗にいうブラックリストです。
信用情報に掲載されると５年～１０年ほどローンを組むめなかったり、クレジットカードの利用ができなかったりしますので、理解したうえで任意売却を進めていきましょう。
３．「競売」でマンションを売る
競売とは、住宅ローンの完済が困難な場合に、裁判所を通して強制的に売却するものです。
金融機関は抵当権に入っている住宅を差し押さえて競売等で融資額を回収しようとするのです。
競売のデメリットは、
- 他人に知られるリスク
- 売却後の債務残高
- 退去の予定が立てられない
などがあります。
任意売却の場合、宣伝経路のコントロールができますが、競売の場合は、「競売物件」という名前で、新聞やチラシ、インターネットに強制的に掲載されます。
他人に知られる覚悟はあったほうがいいでしょう。
また、競売では売却価格が市場価格と比較して50%～80%になってしまいます。
競売での売却は任意売却と比較して債務残高を返済する努力が必要になるのです。
さらに、競売は、「すべてが勝手に進む」ため、引っ越しなどの予定を前もって立てられなくなります。
仕事から一線を退いていて普段からずっと家にいる人であれば、多少融通が利きますが、仕事をしている人であれば、引っ越しにはかなり苦労すると思っておいたほうがいいですね。
【まとめ】ローン中のマンションを売るには「一般売却」が理想的
いかがでしたか？
ローン中のマンションを売るには３つの方法があるということをお伝えしていきました。
- 一般売却
- 任意売却
- 競売
なかでも、一般売却で売却して、売却代金を元手にマンションンの住宅ローンを返済するのが最も理想的な形です。
とはいえ、あなたのマンションが「いくらで売れるか」わからなければ、どういった形で返済していけばいいのかわからないですよね。
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