不動産売却をしようとしても、足が止まってしまう場合で多いのが、正しい不動産売却の流れを把握していないケースです。
不動産売却の流れを把握していないと、妙な焦りが出てしまって、最悪の場合、売るタイミングを失敗してしまうことも・・・！
そうならないためにも、不動産売却の正しい流れを把握することは大切です。
この記事では、元業界人である筆者が過去の経験も交えて失敗しない不動産売却の正しい流れを解説していきます。
それではまいりましょう。
成功のコツは売却理由を明確にすること
過去に不動産売却の部署を担当していた時、売り手だけでなく買い手の方とも住まいの相談をしていましたが、そのときにいつも買い手の方から聞かれるのは
「どうしてこの家は売ることになったのですか？」
という質問です。
買い手の方からすると、
「事故物件なのでは・・・」
「なにか大きな欠陥があるのでは・・・」
「近所トラブルの起きやすいところなのか・・・」
と心配になるわけです。
そして、以下のような買い手が聞いても問題とならない売却理由のときには、購入意欲も高くなります。
- 転勤のため
- 子供の成長によって手狭になったため
- 離婚したため
- 住宅ローンの完済のため
- 相続による売却
住宅ローンの完済や相続による売却の場合、嫌がる買い手もいますが、そのような買い手の場合、あなたの不動産を「どうしても欲しい！」という状態にないため、値引き交渉を強くされるケースが多くなります。
まずは、マイホームを売却する理由を明確にする点が不動産売却の流れには必要になるのです。
不動産売却の流れを知る
不動産売却の流れは、細かく分けて8ステップあります。
- 価格相場を知る
- 不動産会社を探して査定依頼
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 不動産を売り出す
- 購入希望者と交渉
- 物件情報を開示する
- 売買契約を結ぶ
- 不動産を引き渡す
一つずつ説明していきます。
１．価格相場を知る
不動産会社に直接行って査定してほしくなりますが、価格相場を知らずに実店舗へ相談しに行くと不動産会社側からすると売り手は素人なため、いいように言いくるめられる可能性が高いです。
そこで、相場を調べる方法として、
- 地価公示(国土交通省)
- 不動産価値指数(国土交通省)
- 都道府県地価調査(国土交通省)
- レインズ・マーケット・インフォメーション
がありますので、参考にして周辺の物件が過去にどのくらいで売れたのか相場を確認するとよいでしょう。
２．不動産会社を探して査定依頼
不動産会社に査定依頼するときのポイントは、複数社に査定依頼することです。
健全な業者であれば査定自体は無料で実施してくれます。
中には、「査定したらウチと契約しなければいけません」などと、条件を付けてくる業者もありますが、信頼できる業者かどうかは見定めた方が良いでしょう。
数としては、人にもよりますが、6社程度の候補業者を挙げた後、3～4社ほどに絞っていくとよいでしょう。
また、査定結果が出た時に、
「なぜその結果になったか」
「どんなデータを参考にしたか」
「売却戦略のプランは?」
などと言った点も、確認しましょう。
３．不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定依頼した不動産会社の中で、信頼できるところが見つかったら、次は媒介契約を締結していきます。
媒介契約とは、「あなたの会社を仲介として売却しますよ」ということを書面上で証明する作業です。
媒介契約には大きく分けて3種類あり、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
があります。
各媒介契約の違いや特徴については過去に書いた以下の記事で詳しく解説していますので、気になる方は、ご覧ください。
＞＞媒介契約の種類と違いをしって自分にピッタリなものを選ぶ
４．不動産を売り出す
不動産の売り出し価格は、不動産が成功するかどうかを分ける部分にもなります。
売り出し価格が相場と比べて適正だと、購入希望者の問い合わせも多くなり、そこから購入へつながる可能性も出てくるわけです。
反対に、買い手から「相場よりも明らかに高い」と敬遠されたり、「相場よりかなり安い。何か裏があるのでは・・・」と勘繰られたりします。
また、購入希望者は常に新着物件の情報にアンテナを張っていますので、情報は新鮮なうちが最も良い条件で売れる傾向にあります。
不動産を売り出す際には、相場を把握したうえで担当者とよく話し合い決めていくのがよいでしょう。
５．購入希望者と交渉
購入希望者との価格交渉は、「あるものだ」と捉えていたほうがよいでしょう。
売り出し価格の満額で売れる可能性は低いと思った方がよいのです。
先ほど、「売り出し価格は担当者とも話し合って決めていく」とお話ししましたが、じつは相場価格よりもやや高めに設定して売り出す戦略もあるのです。
これが、通用する地域なのか、物件なのかという点は経験ある担当者でないとわからないことですので、そういった意味でも売り出し価格を決める段階から、購入希望者との価格交渉は始まっていると言えます。
６．物件情報を開示する
ここで言う物件情報の開示とは、インターネットなどに物件情報を掲載するときの情報ではなく、購入希望者に対して、物件の細かい情報も伝えるという意味です。
なぜ、開示が必要なのかというと、売買契約を締結した後のトラブルが生じないようにするためです。
具体的には、欠陥や修繕の必要な箇所（瑕疵）があるのに、それを意図的に隠ぺいしてしまうと、後になって「契約時には伝えられなかった」とトラブルになる可能性もあります。
また、業者の仲介が入る場合には「重要事項説明」という物件説明をすることになっていますので、業者に協力し、包み隠さず物件情報を開示していきましょう。
７．売買契約を結ぶ
売り主と買主とで売買条件の合意がされたら、売買契約を結びます。このとき、売却価格の10%～20%の手付金（契約金）が発生することが多いです。
８．不動産を引き渡す
不動産を引き渡したら、登記申請をする必要があります。
- 抵当権抹消
- 所有権の移転
さらに、自宅内で取り扱い説明の必要な道具や設備に関しては買い手にしっかり伝えましょう。
また、不動産売却によって収益があった場合は確定申告の必要も出てきます。
税務署に相談して申告漏れがないよう気を付けましょう。
買い換えで悩む「売り」が先か「買い」が先か
買い換えで悩むのがこのタイミングです。
不動産売却の時の「売り」と「買い」には、以下の3つのパターンがあります。
- 売りが先
- 買いが先
- 売りと買いを同時進行
筆者の考える理想像は、「２．買いが先」になるパターンです。
買うまで行かなくとも、購入したい物件が決まっていると、不動産売却の時にも「どのくらいの価格で売却できたらいいのか」という目的意識が明確になるので、不動産売却をするときの軸もブレずに済みます。
とはいえ、すべての人が理想的な形になるとは限らないので、以下にそれぞれのメリットとデメリットをまとめておきますので参考にして進めていきましょう。
- メリット
- 売らなければならない時期がないため、時間をかけて売却すれば高値売却できる可能性がある
- 売却価格を参考に新居を決められるため、資金繰り難になりにくい
- デメリット
- どのくらいで売却できたら新居の頭金にできるか目的意識が不明確になる
- 売却後に住まいの用意がないため、仮住まいが必要になる
- メリット
- 買い換え先が決まっているから、不動産売却の流れや妥協点、目標価格などが明確になる
- 新居の決まっていないという不安感はない
- デメリット
- 売却期限が決まっているため、高値売却できない可能性もある
- 売却価格があまりにも安値だった場合に、新居を諦めざる負えないケースもある
- メリット
- タイムロスがかなり少なくなる
- デメリット
- 「売り」もしくは「買い」どちらかが決まったら、どちらかを急いで決める必要が出てくる
初めの一歩は相場を知るところから
さきほど、不動産売却の流れを説明し、そのなかでも「売り」が先か「買い」が先かの議論をまとめました。
ある程度情報量が多くなりましたが、「結局、何からすればいいの?」という質問に対しては、「まずは相場を知るために複数社に査定依頼をすること」が回答になります。
相場を知れれば、将来設計もしやすくなりますから、「新居を購入したはいいけど、資金が足りない・・・」なんて失敗も少なくなるのです。
複数社に査定依頼するには、リビンマッチなどの不動産一括査定サイトを活用すると、一挙に査定結果を知れるので、おススメです。
まとめ
いかがでしたか?
不動産売却の流れは、以下の8ステップがありましたね。
- 価格相場を知る
- 不動産会社を探して査定依頼
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 不動産を売り出す
- 購入希望者と交渉
- 物件情報を開示する
- 売買契約を結ぶ
- 不動産を引き渡す
また、よくある悩みとして「売り」が先か「買い」が先かに関しては、筆者としては「買い」が先の方が理想的と捉えています。
なぜなら、新居が決まっていれば、売却時期や希望売却価格などの目標が明確になるため、担当者だけでなく、買い手にも交渉しやすくなるというメリットがあるからです。
「売り」が先か「買い」が先かに関しては、ケースバイケースな部分も大きいため、まずは不動産一括査定をして、信頼できる業者が見つかったら、相談しながら決めていきましょう。
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