土地の売却をする場合、測量を行うことで売買トラブルの多くが回避できます。
測量を行うことで延面積や境界線（隣地や道路などとの境界）が確定しますので、土地を売却した後の争いに巻き込まれることは少なくなるでしょう。
今回は、土地売却における測量と費用相場について解説していきます。
土地売却をするときの測量の種類と費用相場
土地売却をするときの測量には3種類あります。
- 確定測量図
- 地積測量図
- 現況測量図
また、種類によって費用相場も異なっていきますので、費用を確認したうえで、土地売却を進めれば、余念はありません。
それでは、まず3種類の測量図について解説していきます。
土地売却時は３種類の測量図がある
- 確定測量図
- 隣接した土地の所有者立会いの下、教会を入れて測量した図。隣接した土地の所有者の記名押印がされた境界確認書が発行できる。
- 地積測量図
- 法務局に報告されている。土地面積や隣接した土地の位置などが記された図面。すべての土地で地積測量図が存在するとは限らない
- 現況測量図
- 現地の土地の大きさを目印を下に測量した図。境界目印がなければ、塀などを境界と仮定して測量する。
測量の費用相場
土地売却をしたときの測量費用相場は、おおまかに35万円～45万円が一般的と言われています。
しかし、官民立ち合い有りの場合は、一般費用相場よりも若干高くなります。
官民立ち合い有りの場合、測量費用相場は、60万円～80万円となるのが一般的です。
測量の費用が高額になるケース
以下のようなケースでは測量の費用が高くなりやすい傾向にあります。
- 隣接した土地が市有地や国有地
- 土地の形状が歪（いびつ）
- 隣接した土地の所有者とトラブルが発生している
- 車幅のない奥地にある土地
特に「隣接した土地が市有地や国有地」の場合、60万円から100万円にまで及ぶケースもあります。
測量の費用が高額になる理由としては、「隣接した土地が市有地や国有地」だと官民立ち合いが必要になるからです。
「隣接した土地が市有地や国有地」の場合は、費用面での心構えをしておいた方がよでしょう。
土地売却時に測量は必ず必要なのか
結論から言うと、「必ず」必要というわけではありません。
そもそも、なぜお金を払ってまで測量をするかというと、
- 土地の面積を明確化
- 境界線を明確化
- 権利関係を明確化
といった点にあります。
「土地情報は登記簿謄本で確認すればいいのでは？」
とも思うかもしれませんが、登記簿謄本を作成した時と今とでは測量の正確性が大きく異なります。
したがって、古い登記簿謄本と現状とでは異なるケースが多いのです。
誤った土地情報のうえで、売買取引を行ってしまうと、トラブルに巻き込まれることも・・・！
そうならないためにも、測量を行い、最新の土地情報で売買契約を結ぶことで、トラブルを未然に回避できるのです。
測量の手順
測量は、土地家屋調査士や測量士が行います。
測量の手順としては、まずはじめに、“不動産業者に測量を依頼する”ところからです。
不動産業者に測量を依頼すると、土地家屋調査士や測量士を紹介してくれます。
あとは、以下の手順で測量が進んでいくでしょう。
- 調査
- 隣接地の所有者へ挨拶
- 現地を測量
- 関係者立ち合いの下境界確定
- 境界杭（協会標）を埋設
- 書類、測量図の作成
関係者の立ち合いに関しては、基本的には隣接地の所有者になります。
隣接地が市有地や国有地だった場合に立ち会いするのは官民です。
この立ち合いに同席した人全員から同意が得られなければ、境界を確定することはできません。
【ケース別】土地売却の測量例
土地売却で測量が必要となるケースをご紹介していきます。
大きく分けて、５つです。
- 分筆して売却する場合
- 都市部以外で広大な土地を売却する場合
- 土地の物納
- 寄与や払い下げ
- 境界杭の復元
それでは、ひとつずつ見ていきましょう。
分筆して売却する場合
分筆とは、土地を半分もしくは区画に分けることを言います。
分筆して売却する場合、確定測量図をとりますが、費用がかなりかかり、100万円前後するのが一般的です。
さらに、官民境界が確定していないケースでは、確定までに半年以上かかることもあります。
分筆して売却する場合は、より計画的にスケジューリングしていくことが求められるのです。
都市部以外で広大な土地を売却する場合
簡単に言うと、田舎の広大な土地を売却する場合の話です。
広大な土地を購入してくれる買主は、大半が「土地を事業用として使いたい」と考えている人になります。
公図を見れば、境界は区切られているかのように見えますが、実際は、森や不整区画となっており、視覚的に明確な断定をするのが困難になります。
そこで、確定測量が必要になるのです。
土地の物納
物納とは、納税を「お金」ではなく、「モノ」ですることを言います。
つまり、税金を払う代わりに、土地を国に献上することです。
物納は、ある条件下で実施が認められます。
- 相続税の納税が困難
- 相続税の期間を延長したり、分割払いしたりする「延納」も困難
延納は、最長20年まで認められているのですが、この期間内に納税が困難である場合に、土地の物納をすることになります。
ただし、土地の物納をするときは、境界確定や測量が義務付けられています。
これは、税務署が物納を受けた後、民間へ土地の売却をしますので、境界確定や測量結果がないと売却ができないからです。
ですので、土地の広さにもよりますが、土地の物納をする場合は、相続税を支払わなくてよくなる代わりに、測量費用がおよそ150万円前後かかりますので、注意が必要です。
寄与や払い下げ
寄与や払い下げを行うときは、確定測量が必要です。
確定測量とは、隣地地主や官公署の立会いの下、境界を確定する測量です。
寄与や国有地の払い下げの場合、境界を確定する必要があります。
境界杭の復元
業界用語で復元測量といいます。
復元測量は、何かしらの理由で境界杭が亡失してしまった場合に実施する測量です。
境界杭の近くで工事をした経歴があると亡失しているケースもあります。
また、売却にあたって増改築をする場合は測量をしてから行わないと後々の手間と費用が増えてしまいますので、注意が必要です。
まとめ
いかがでしたか？
土地を売却するときの測量費用を中心にお話ししていきました。
土地の売却は特にトラブルが起きやすく、事前回避のためには境界を明確にする測量が必要です。
とはいえ、「ウチは測量が必要なのか」わからない人もいるはず。
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